Hilfestellung Nebenkosten.

[Pringels]

Hi zusammen. Ich kam heute mittag nach Hause und war guter Dinge. In dieser Euphorie dachte ich mal nach der Post sehen zu müssen.

Was war drin? Der Tital sagt es schon: Nebenkostenabrechnung.

Meine nette Vermieterin hat sich ende 2009 überlegt das wir uns ab Januar 2010 ein Firma anheuern die die Hausmeistertätigkeit übernimmt. Bisher hatten wir einen Hausmeister im Haus. Der hatte allerdings relegemäßig Stress mit der ollen Vermieterin wegen der knappen Bezahlung.

Lange rede kurzer Sinn: Bisher hatten wir einen Betrag von ca. 1200 Euro im Jahr an Hauswartkosten.

Durch die beauftragte Firma liegen wir ca. 150% darüber. Bei ca. 3000 okken. Das ganze Haus is am Maulen wegen der dadurch resultierenden Nachzahlung..

Frage: Habt ihr ne Ahnung ob ne derart starke erhöhung der Hauswartkosten überhaupt rechtens ist? Zumal uns niemand gefragt hat ob wir nen festen Hausmeisterservice wollen. Er wurde einfach bestellt. Bisher haben wir zbs. die Treppenhausreinigung selbst gemacht.

Ich werde jetzt schriftlich eine Detailaufstellung der Hauswartkosten verlangen um diese zu prüfen.. Dann schau ich mal.

Gruß Thorsten

[frauhansen]

Mein gesunder Menschenverstand sagt mir, nein das ist nicht rechtens. Vor allem auch weil diese Steigerung nicht durch äussere Umstände, wie etwa Gestiegenen Heizoelkosten, herrührt sondern selbst und aktiv durch den vermieter herbeigeführt wurde.
Das Du gefragt werden musst kann ich mir nicht virstellen, aber es gibt evtl. eine Informationspflicht vorab da dieser betrag ja nun nicht gerade unerheblicher Natur ist.

Mein Tip. Irgend einer der Mieter ist im Mieterverein. Die haben kostenlose Rechtsberatungstermine für genau solche Fälle. da würd ich mich mal hinwenden.

[microdizko]

Vielleicht hilft das hier weiter:

http://www.frag-einen-anwalt.de/forum_topic.asp?topic_id=515&


... Unter Umständen, der Verdacht liegt nahe, wurde hier ein neuer Hausmeister eingestellt, der höhere Bezüge erhält, als sein Vorgänger. Dann sollte überprüft werden, ob sich die in Ansatz gebrachten Hausmeisterkosten noch im Rahmen des Ortsüblichen bewegen, oder ob ggf. ein Verstoß gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit in Betracht kommt.

Ich empfehle Ihnen daher, zunächst den Vermieter um Einsicht in die Belege zu bitten bzw. die Übersendung von Belegkopien zu erbeten und die Kostensteigerungen nachvollziehbar zu erläutern. ...

[baustelle100a]

Fangen wir mal ganz von vorne an:

Nur weil dem Vermieter was in den Sinn kommt, heisst das noch lange nicht, dass es auch rechtens ist.

1. Wenn der Vermieter die Hauswart-Position ändert/neu vergibt und dieses mit Kostensteigerung verbunden ist, hat er dieses den Mietern schriftlich mit Grund und zu erwartenden Kosten anzukündigen. (Erhöhungserklärung). Und er muss die höheren Kosten dann in die verlangte Vorrauszahlung mit einfließen lassen, sofern diese 10-15% der bisherigen Kosten der gleichen Position überschreiten. - siehe dazu BGB § 560 (2)-(6)(Veränderungen von Betriebskosten ).

Inhalt einer Erhöhungserklärung:

Mieterhöhungserklärung
a) Mieterhöhungserklärung bei Bruttokaltmiete

Diese Mieterhöhung richtet sich nach § 588 BGB (Anhebung auf ortsübliche Vergleichsmiete). Siehe dort.

b) Mieterhöhung bei Betriebskostenvorauszahlung oder -pauschale

Die Mieterhöhungserklärung muss der Textform genügen (muss also nicht unterschrieben sein) und folgende Angaben enthalten:
eine Gegenüberstellung der bisherigen und der jetzt geltenden Beträge,
den Betrag, um den die Gesamtsumme der Betriebskosten gestiegen ist,
den Verteilerschlüssel,
der Grund der Erhöhung.

Entspricht die Erhöhungserklärung diesen Anforderungen nicht, so ist sie unwirksam, d.h., der Mieter muss die Erhöhung nicht zahlen. Den erhöhten Kostenanteil kann der Vermieter dann erst verlangen, wenn dem Mieter eine neue, wirksame Erklärung zugegangen ist.

2. Wenn der Vermieter eine Position während eines laufenden Mietverhältnisses an eine Fremdfirma vergibt, ist er verpflichtet, mindestens 3 Kostenangebote einzuholen und diese den Mietern auf Verlangen vorzuweisen. (Nachweis des Kosten-Nutzen-Verhältnis).

3. Die Umlage von Hausmeistertätigkeiten ist arg begrenzt und bei der Abrechnung durch Fremdfirmen sind die Regeln noch strenger. Einfach eine Rechnung stellen mit X Stunden zu Y Betrag ist nicht haltbar. Hier muss genau aufgelistet sein, was wann wo wie vollbracht wurde.
("Nachweis muss dem Verständnisvermögen eines juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieters entsprechen" - sorry, nicht mein deutsch:Schweigen: )
Die Nachweise/Rechnungen müssen der BK-Abrechnung nicht mit beigelegt, aber zur Nachprüfung auf Verlangen des Mueters vorgehalten werden.

4.
Fragen:
4.1 Beziehen sich die Hauswartkosten von 1200,00 / jetzt 3000,00 nur auf Eure WE oder auf das ganze Haus?
4.2 Wieviele WE hat Euer Haus?
(Bei Häusern mit wenigen WE - Rechtsprechung sagt weniger 8-10 - stellt sich bereits die Frage nach der Wirtschaftlichkeit des Einsatzes einer Hausmeister-Firma)
4.3 Wie hat Vermieter damals den Wechsel der Hausmeisterdiernste angekündigt (siehe 1. )
4.4 Ist der Vermieter ein kleiner Privater oder ein Wohnungsunternehmen?

5. Für Deine Stadt ist der Mietspiegel von Mannheim maßgeblich:
Hier:560
Guck mal rein zum Vergleich.

6. Euer Mieterverein:
DMB Mieterverein Viernheim und Umgebung e. V.
Tel: 06 21/122 70 80
http://www.mieterbund-hessen.de/vereinsinfo_22.html
Kosten ca. 60,00 im Jahr (aber gut angelegt :ja: )

Hoffe, das hilft erstmal.

Gruss HD

[Maxe]

Ein Trost: Die Hausmeisterkosten gehören zu den "Haushaltsnahen Dienstleistungen (http://de.wikipedia.org/wiki/Haushaltsnahe_Dienstleistung)" und können in der ESt-Erklärung berücksichtigt werden :)

Da ich nicht annehme, daß die 1.200 € bzw. 3.000 € nur für Deine Wohnung angefallen sind, ist da noch was drin. Sagen wir, Dir kostet der Hausmeister nun 600 € statt bisher 400 € im Jahr (der Höchtbetrag ist 1.200 €), können Dir nun auf Antrag 120 € statt bisher 80 € (d.h. 20%) von der tariflichen Einkommensteuer abgezogen werden (Steuerermäßigung). Du bezahlst damit nur noch 130 % statt 150% :evil: