Bausparvertrag abschliessen empfehlenswert?

[Sasquatch]

Grüß Goddele,

ich denke im Augenblick über einen Bausparvertrag nach und habe mich mal auf der Bank beraten lassen. Dort wurde mir erklärt, daß eine vernünftige Hausfinanzierung immer auf 3 Säulen basieren sollte (warum eigentlich?): Eigenkapital (so hoch wie nur geht), Annuitätendarlehen und Bausparvertrag.

Momentan sind die ZInsen ja allgemein sehr niedrig, es könnte also passieren, daß ein Kredit weniger Zinsen erzeugt als der durch den BSV gesicherte momentane Zins. In diesem Fall könnte ich aber das angesparte Kapital auszahlen lassen, dem Eigenkapital hinzufügen und hätte eben nur die Abschlußgebühr und Jahresbeiträge verloren.

Da kann man zwar sagen das wäre dann Geldverschwendung, aber die Glaskugel ist mal wieder kaputt... Wer weiß was kommt wenn die Euro-Krisen mal vorbei sind und auch das Pack bei Saturn wieder an der Kasse zahlen muß statt 0%-Finanzierung bekommt ;)

Wäre es bei der großen Flexibilität des BSV nicht sogar schlau die Summe recht hoch zu wählen und wenn es soweit ist nach Fall zu entscheiden?

[Sasquatch]

http://www.immobilienkredit.net/tipps/bausparvertrag-%E2%80%93-heute-noch-empfehlenswert/

[SaintHuck]

Hohes Eigenkapital ist natürlich immer Sinnvoll
- Banken finanzieren in der regel sowieso nur 80% des Kaufpreises ohne zusätzliche Sicherheiten
- je höher das Eigenkapital desto geringer das Risko für die Bank, damit werden die Zinsen günstiger

Gerade jetzt macht ein Bausparvertrag Sinn, weil man sie damit ja die günstigen Zinzenfür die Zukunft sichern kann. Tatsäclich macht es auch sinn, den Vertrag möglichst hoch anzusetzten. Du musst allerdings abwägen, dass du 50% der Bausparsumme auch angespart haben musst bevor die Zinsbindung deines Anuitätendarehens ausläuft. Das will neben Zins und Tilgung vom Darlehen auch erstmal gestemmt werden.

[Sasquatch]

Ah du gehst also davon aus, daß ich das Restdarlehen aus dem Annuitätenvertrag mit dem BSV auslöse?

Also meine Planung wäre jetzt einen Vertrag machen und bei Fälligkeit in 7-10 Jahren ein Haus zu kaufen. D.h. die Bausumme würde geteilt in Eigenkapital, BSV und Kredit. Letztere beide müsste ich dann gleichzeitig bedienen. Oder läuft das so gar nicht?

[BergH]

tach auch !

Sounds like a plan.:)

Bedenke allerdings, dass (jedenfalls früher) ein BSV HOHE Zinsen / Tilgung hat/hatte.
DAS muß Du in Dein Gesamtkonzept mit reinrechnen.

Deshalb nicht ZU HOCH in der Summe anlegene,
denn das kannst Du u.U. in der Summe nicht bedienen.
BSVs waren mal so in 11-12 Jahren zurückzuzahlen.

Imho waren mal 1/3 bis 1/4 der Hauskaufsumme als BSV realistisch.

[Sasquatch]

Du beziehst dich jetzt auf die hohen Rückzahlungsraten, ja? Denn die Grundidee ist doch sich das grunsätzlich niedrige Zinsniveau durch einen BSV zu sicher, oder bin ich auf dem ganz falschen Dampfer?

Ja, genau gedrittelt: Kapital, BSV und KfW.

[suedpaelzer]

Pauschal ist das ganze immer schwierig zu beantworten. Hast Du schon mal mit konkreten Zahlen gerechnet? Was soll das Haus mal kosten dürfen?

Nehmen wir mal an, das Haus wird mal 300.000 Euro. Ich weiß, das dürfte etwas teuer werden, aber diese Zahl lässt sich gut dritteln.

d.h.

Eigenkapital: 100.000 Euro
BSV: 100.000 Euro
Kfw: 100.000 Euro

Bei BSV geht dann man von einer Bausparsumme von 100.000 Euro aus. In ca. 7 Jahren wird dann auf ca. 50.000 Euro angespart. Das geht zusätzlich als Eigenkapital ein. Die restlichen 50.000 Euro gibt es als Bauspardarlehen aus dem BSV heraus. Auf die 50.000 Euro muss dann in ca. (grob) 10 Jahren zurückgezahlt werden. Wenn wir mal vom klassischem Modell ausgehen. Klar, für das Bauspardarlehen sind die im BSV festgelegten Zinsen fällig.

D.h. in 7 Jahren muss das Eigenkapital irgendwie angespart werden (ca. 1200 mtl) oder halt irgendwie mal vorhanden, in den BSV ca. 600 Euro mtl. angespart werden. Guthabezinsen habe ich einfacherweise nicht berücksichtigt.

Auf ein Kredit aus KfW zu rechnen halte ich für kritisch, denn wer weiss was in 7 Jahren da noch was gibt.

[prenz]

KfW ist - zumindest für Käufer von Bestandsimmos - in meinen Augen keinen gute Idee. Zum einen wird im Programm 124 ohnehin nur maximal 50000,- vergeben, zum anderen finde ich diese "tilgungsfreien Anlaufjahre" eher hinderlich, weil man mindestens ein Jahr nur für die Bank zahlt und die Zinsbindungsfrist dabei trotzdem weiterläuft. In Summe macht das den minimalen Zinsvorteil des KfW-Darlehens kaputt. Da kann man besser, wenn man schon so auf Kante geht, das man diese Anlauffreien Jahre nötig hätte (nota bene: es geht dabei um einen monatlichen Betrag von ca. 76€ bei 35-jähriger Laufzeit), besser bei einer freien Finanzierung mit 1% anfangen und vertraglich die Option auf ein- bzw. zweimalige Änderung der Tilgung vereinbaren, was bei vielen Banken problemlos geht.

Anders natürlich, wenn man selber neu baut; da ist gerade für effiziente Häuser durchaus was zu holen bei der KfW.

[Stromii]

Wir haben in unserer Finanzierung nur BSV, den vollen Kfw (der in ein paar Jahren von einem BSV abgelöst wird) und Riesterverträge und hatten ca. 20% Eigenkapital. Das funktioniert gut. Außerdem haben wir kein Zinsrisiko.
Und einen kleinen Bausparvertrag lassen wir noch nebenher laufen, nur für alle Fälle.

[SaintHuck]

Ah du gehst also davon aus, daß ich das Restdarlehen aus dem Annuitätenvertrag mit dem BSV auslöse?

Zumindest teilweise :) bei uns läuft es so, dass wir unseren BSV aufteilen wollen
- Das angesparte Kapital werden wir für Investitionen nutzen
- den Kredit wollen wir in die Anschlussfinanzierung mit einfließen lassen, wenn die Zinsen amMarkt dann nicht sogar günstiger sind als die im BSV garantierten. Bei uns dauert es aber noch ein paar Jahre bis zur Anschlussfinanzierung.

[BergH]

tach auch !
Das einzig Wahre :
Lass Dir bauen / bau Dir in Excel eine Jahresreihe:
Alle Kredite rein, alle Zinsen rein, alle Tilgung rein und SONDERTILGUNG (falls vereinbahr) rein.
Und dann ziehe das über 30 Jahre.
Nur dann weißt Du :
Die monatliche Belastung, was nach (5) 10 jahren noch an Kredit übrig ist usw.
Und was Du in 10 Jahren für eine Belastung hast.
Du hast nicht mehr automatisch jedes Jahr 3 % mehr Gehalt.
Die händerzerrende Bgeleitung und Du könnten ein Kind bekommen usw.
Da sieht man erst die Knalkpunkte.
Alles andere ist teilweise Geschmackssache.
(Ausser KapitalLebensversicherungen, die sind legaler Betrug. :wut: )

Und denke dran:
Als es noch 8 Jahre lang Bauförderung gab , konntest Du nichts soviel haben wie genau 9 Jahre alte Häuser :evil:

Und wenn nach 5/10/15 Jahren die Festverzinsung ausläuft und die Zinsen gestiegen sind ?
Da muß was vom Kredit weg sein, also Tilgung besser 2 % als 1 %.

Und um Gottes willen keine 0,5% Tilgung oder ähnlichen Quatsch.
da hast Du nach 30 jahren mehr schulden als heute.
(Ja liebe Kinder so etwas gab es früher. Und Zinsen bei 15-18% auch !!)

[Sasquatch]

Warum sollte sich jemand überhaupt für eine niedrige Tilgung entscheiden? Die Wählbarkeit da habe ich noch nicht wirklich verstanden...
Und für welche Zinsbindungsdauer ich mich entscheide ist eigentlich reine Lotterie, oder?

Mir scheint, als ob das Risiko bei einem BSV relativ gering ist. Denn ich bin ja nicht gezwungen ihn in Anspruch zu nehmen...

[Sasquatch]

Ah ja, hier ist eine recht schöne Erklärung für Anfänger: http://www.dsgv.de/_download_gallery/Publikationen/Edutorial_Baufinanzierung_LowRes_20100622_Muster.p df

[JPK]

Warum sollte sich jemand überhaupt für eine niedrige Tilgung entscheiden?
41-jaehrige, die ueber 200.000 zu 100% finanzieren ??? Nicht ich ... aber in meinem neachsten Umfeld. :doh:

Und für welche Zinsbindungsdauer ich mich entscheide ist eigentlich reine Lotterie, oder?
Bei dem aktuellen Niveau - fuer 1000 Jahre, wenn deine Bank mitmacht. Ehrlich - so lange wie es geht. in 10 Jahren wird der Zins sicher nicht noch wesentlich mehr sinken koennen als aktuell. BergH hat es schon gesagt - es gab in den 80ern mal weit ueber 10% an Zinsen.
http://de.wikipedia.org/wiki/Immobilienfinanzierung

Und hier auch noch ein kleiner Denkanstoss zum Thema Eigentuemer oder Miete :

http://www.faz.net/aktuell/finanzen/meine-finanzen/vermoegensfragen/die-vermoegensfrage-das-eigenheim-ist-eine-investition-auf-zeit-12047786.html

[BergH]

tach auch !

Eben tausend Jahre !!
Im langjährigen Mittel hat man früher gesagt 8%.
Die sind aber schon seit 20 deutlich unterschritten.

Bei den heutigen Zinsen im 3-5% Bereich machst Du am besten 15 Jahre ALLERDINGS nimmt Dir die Bank dafür 1-2 % mehr ab.

Also :
Excel Reihe testen.

Es gab mal Vollpfosten denen man bei hohen Zinsen 0,5 % Tilgung angedreht hat, dann aber mit langer Laufzeit.
You do the math,
aber die hatten nach 30 fast genausoviel Schulden wie vorher und habe parktisch nur die Zinsen bedient.


1- 1,5 % Tilgung ist O.K. und dann kannst Du noch Sondertilgung vereinbaren.
Du erbst 10 Euro in den Kredit.
Jahressonmdervergütung ist hoch > Kredit
usw.
Kind kommt : Keine Sondertilgung :-(

Mach eine Standard Finanzierung das ist O.K. , aber lass Dir auch einräumen, daß Du die 1,5 % auf 1 % reduzieren kannst, wenn Du es mal brauchst.
Geht alles, aber die Banker wollen überredet werden.

[Domer]

Habe nen alten aber guten Tilgungsrechner...... kann ich gerne per Mail versenden. PM mit Emailadresse reicht.

[Sasquatch]

Klar, nehm' ich gerne!

[Domer]

Taugt? Ist halt alt, aber die Formeln sollten passen.

Macht es einen Unterschied, ob ich Einmalzahlungen mache, oder halt die Tilgungsrate erhöhe? Irgendwie hätte ich das schon mal anpassen können..... :(

Wir Finanzieren ganz langweilig über Eigenanteil und den Rest von der Bank. Bausparen war mir zu umständlich und die ganzen Sachen mit BFW und so taugen imo nicht.

[BergH]

BFW taugt in Phasen mit Zins größe 5 %, da gibt es da echt weniger %.
Bei 5% waren es nur 0,25% weniger und das erste Jahr ohne Tilgung frisst das auf.
Wenn Du regelmäßig tilgst hast Du regelmäßig weniger Zinsen und mehr Tilgung.
Das ist zwar nur in der 3 ten Stelle hinter dem Komma, aber bei den vielen Jahren einer Standard Finanzierung (25-30 Jahre)
summiert sich das.
Die weniger Zinsen gelten nämlich erst ab Zhalung oder sogar erst ab Jahresende. (Weiß ich jetzt nicht mehr so genau)
Zinsrechner / Tilgungsrechner sind Klasse,
allerdings geht nichts über ein selbstgemachtes Excel, da kann man mit spielen und sich sofort die Ergebnisse anschauen.

[prenz]

Macht es einen Unterschied, ob ich Einmalzahlungen mache, oder halt die Tilgungsrate erhöhe? Irgendwie hätte ich das schon mal anpassen können.....
An der Tilgung würde ich nur schrauben, wenn Du die neue Rate dauerhaft leisten kannst; die meisten Banken erlauben das nur ein- bis zweimal in der Zinsbindung. Einmalzahlung/Sondertilgung kann man dagegen jedes Jahr neu entscheiden. , je nachdem, ob und wieviel Liquidität übrig ist. Sondertilgung ist ansonsten bei gleichen Bedingungen natürlich im Vorteil, weil die üblicherweise am Jahresanfang in einem Stück ist, wodurch sich zur gleichhohen Erhöhung der monatlichen Tilgung ein kleiner Zinsvorteil ergibt.

Zum Spielen mit der Finanzierung finde ich übrigens den Tilgungsrechner von der Interhyp (http://www.interhyp.de/interhyp/servlet/interhyp?_rwc=style%3Db2c&view=showResidualDebtCalculator) ganz nett; der erlaubt auch Anpassung der Tilgungsrate nach x Jahren und jährlich unterschiedliche Sondertilgungen.

[dino]

Auch was interessantes zu dem Thema

http://www.spiegel.de/wirtschaft/service/warum-bausparvertraege-oft-intransparente-gebuehrenfallen-sind-a-881360.html

[Sasquatch]

Domer: Danke dir. Es ist auf jeden Fall ne gute Vorlage! Ich muß aber noch ein bißchen Zeit fürs Detail investieren ;)

ZUm Spiegel-Artikel: der ist (wie fast immer) gut geschrieben, und die Kernaussage ist ja eher neutral angehaucht. Man soll nur aufpassen. Den Grenzzinssatz zu kennen, nützt einem ohne Glaskugel allerdings auch erst dann etwas, wenn es soweit ist.
Erschrecken (auch wie fast immer) der Stil der Kommentare darunter. Mit ein Grund warum man lieber hier im Forum fragt. Wir sind einfach das Internet-Deluxe ;):D

[BergH]

tach auch !

Im Grunde steht aber drin, was ich auch sagte:
Ein Bausparer ist ja ganz nett,
aber rechnen muß man selber.
Und wenn man das Model noch selbst in Excel gemacht hat und variert,
fällt es öfters wie Schuppen au s den Haaren.

aka Welcher Mix ist am besten für MICH.

Es gibt 20 Jahre Zinsbindung bei unter 5 % = Zuschalgen , sofort.
Was besseres kann Dir docj gar nicht passieren. Und Planungssicherheit hat man dann auch.,
Und nach 20 Jahren ist von der geliehenen Summe nicht mehr gar so viel übrig und man hat erst das Dopplete der Summe an Zinsen bezahlt.
Glaubst Du nicht? Rechne es nach.

300000 aufgeneimmen , Laufzeit 25-30 Jahre.
Zahlz man etwas das DREIFACHE an die Bank.

[Sasquatch]

Und nach 20 Jahren ist von der geliehenen Summe nicht mehr gar so viel übrig und man hat erst das Dopplete der Summe an Zinsen bezahlt.
Glaubst Du nicht? Rechne es nach.

300000 aufgeneimmen , Laufzeit 25-30 Jahre.
Zahlz man etwas das DREIFACHE an die Bank.

Könntest du das nochmal umformulieren bitte?

[BergH]

tach auch !

Rechne :
300000 aufnehemn 1% Tilgung und 8% Zins (Ja ich weiß aber im langjährigen Mittel hat das früher gestimmt)
Von mir aus auch 5% Zins und dann rechne hoch was Du Zins udn Tilgung bezahlst.
Das ist heftig und fürher war es echt das dreifache der Kreditsumme.
Tue mir den Gefallen und rechne das mal mit 5% oder weniger aus.

[Sasquatch]

Hossa, da haste Recht. Sehr beeindruckend mal die Zinsen konkret in Euro statt % vor sich zu haben. Man glaubt es kaum...

[Sasquatch]

So, habe jetzt mit etwas mehr Durchblick mit Domers Excel-Tabelle gespielt. Allein was man da durch Sondertilgungen rausholen kann, wenn man jeden Pfennig zusammenkratzt, da wird einem ja übelst übel!

Nur ob bei mir der BSV Sinn macht, da bin ich noch nicht weiter.

[BergH]

Hossa, da haste Recht. Sehr beeindruckend mal die Zinsen konkret in Euro statt % vor sich zu haben. Man glaubt es kaum...
Bestimmt !
Nur sind natürlich meine Infos teilweise veraltet.

Wie schon 1-5 mal angeraten bau Dir ein Model in Excel und rechne die einzelnen Lösungen durch.
1.) Finanzierung über Lebensversicherung aka Da kann man sich ja gleich ins Knie schießen.
2.) Standard Hypo +KFW+mittelgroßen Bausparer.
3.) Alles über 1 Hypo (wenn es Banken gibt die das machen)

Verschiedene Modelle mit variabler Tilgung z.B. 1-1,5 oder max 2 Prozent (So hatte ich das. 1,5 % konnte im Notfall auf 1 oder weniger (?9 runtergeschraubt werden. Heutzutage würde man 2 % empfehlen.

Ein mittelgroßer Bausparer (Wir hatten damals 50 Kilo DEM) was heute wohl etwas 50 Kilo € entspricht, war schon mittelgroß oder größer.
Hilft Dir schnell von den Schulden runterzukommen, kostet aber auch viel Geld weil hohe Tilgung.
Das gleiche gilt aber auch für Hypos mit hoher Tilgung.

Bauernweissheit :
Je schneller Du zurückzahlst desto weniger bezahlst Du (an Zinsen).
Am besten macht man gar keine Schulden. :)

Aber sich bis zum Endanschlag verschulden, das Gehalt der Frau voll mit einrechnen und mit irgendwelchen Förderungen fest rechnen und mit Gehaltssteigerungen in Höhe der Inflationstrate ist saugefährlich.

Rechne adequate Kalt-Miete und 30% plus als realistische monatliche Belastung.
(Weil nach der "Du zahlst dreimal" Rechnung bekommst Du ja ein 1/3 des Geldes wieder ;
in Form eines Hauses )
Wieder : Ich weiß im Moment sind die Zinsen niedrig, aber sie können ja auch mal steigen.

Die letzte Entscheidung mußt Du selber treffen. :)

[Sasquatch]

Bei Stiftung Warentest habe ich noch einen sehr guten Rechner gefunden, der ist mal nen Blick wert: http://www.test.de/Bausparen-Rechner-hilft-beim-Vergleich-1825589-0/